Como consecuencia de una herencia nos encontramos en muchas ocasiones con un inmueble que pertenece en copropiedad a dos o más personas y uno de los problemas más habituales que se plantea, es el uso de forma exclusiva del inmueble por uno solo de ellos, impidiendo que el resto pueda utilizar el mismo. En ese caso, el resto de herederos se debe plantear qué medidas se pueden adoptar contra ese copropietario.
El uso de forma unilateral y excluyente vulnera el art.394 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Los copropietarios que se ven privados de su derecho de uso pueden solicitar que cese dicho uso exclusivo y que se les permita también a ellos su utilización, teniendo derecho a solicitar al copropietario que ha estado utilizando individualmente el inmueble excluyendo a los demás, una indemnización por los daños y perjuicios causados al no haberse podido utilizar el mismo.
En efecto, los Tribunales permiten que el propietario que se ve privado del uso puede solicitar una compensación, en base al art.1902 CC y a la acción de enriquecimiento injusto.
Para ello, es necesario que haya existido una oposición expresa a dicho uso excluyente, solicitando que se cese en esa utilización exclusiva del cotitular y pidiendo el pago de una indemnización, ya que, en caso contrario, se entiende que ha habido un consentimiento tácito por parte del resto de copropietarios. Reclamado el cese del uso, si este no cesa se vuelve ilegítimo y a partir de ese momento, se empezará a calcular el periodo a indemnizar por el perjuicio causado al resto de copropietarios.
A continuación, se debe determinar la indemnización, siendo criterio de las resoluciones judiciales fijar como indemnización la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto que estuviera alquilada teniendo en cuenta los meses que ha durado la indebida ocupación, a contar desde el momento en que ha existido una oposición expresa, debiendo el copropietario, que la ha usado de forma exclusiva y excluyente, abonar al resto lo que correspondería de esa renta según su porcentaje de propiedad.
Si uno de los copropietarios hace uso exclusivo de los bienes sin acuerdo de los demás, el uso deviene ilegítimo o ilícito y el comunero tiene derecho a una indemnización.
Constando el uso exclusivo de un comunero de un bien de la herencia, existe el derecho del comunero perjudicado a una indemnización por privarle indebidamente de ese derecho de uso.
El uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, a favor de los demás desde que reclama el cese del uso exclusivo.
El copropietario puede utilizar y valerse de la cosa común, pero si dicha utilización implica que otro copropietario no pueda usarla, se podrá solicitar la indemnización por daños y perjuicios, para lo que se deberá acreditar debidamente su existencia.
Para la administración y disfrute de la cosa común, conforme determina el artículo 398 CC, es necesario el acuerdo por la mayoría de los propietarios, y en caso de que este no se produzca, deberá ser el juez el que determine su uso. Por tanto, si los copropietarios no llegan a un acuerdo, se podrá solicitar al juez que fije la forma de uso del inmueble entre ellos, por determinados periodos de tiempo o de cualquier otra manera.
El derecho a la indemnización por no haber podido usar el inmueble, nace desde el momento en que dicho copropietario exige al resto de los copropietarios su derecho a usar dicho bien, y es a partir desde la negativa expresa o tácita a permitir dicho uso por aquel copropietario que está en posesión y disfrute del inmueble en copropiedad, cuando el uso deviene ilegítimo.
Ante la situación de indivisión y ocupación por parte de uno de los copropietarios del inmueble, se pueden ejercitar tres tipos de acciones. En primer lugar, la acción de división de la cosa común, que supone que salvo que uno de los copropietarios indemnice al resto por su cuota de copropiedad adjudicándose el mismo, el bien será objeto de subasta pública, repartiéndose el precio obtenido entre los copropietarios por la adjudicación del inmueble a un tercero; En segundo lugar, también se puede ejercitar la acción de desahucio por precario, por los que representan la mayoría para desalojar al copropietario que excluye el uso del resto, con el fin de poder recuperar la posesión del inmueble. Por último, existe la opción de accionar una demanda de indemnización de daños y perjuicios por la ocupación exclusiva por uno de los copropietarios, en cuyo caso estos deben ser claramente acreditados, no siendo suficiente las meras expectativas ya que se debe demostrar que el inmueble por su estado, situación y características estaba en disposición de ser arrendado.
El artículo 394 CC atribuye a cada copropietario, siempre que se respete los límites de uso por el resto de los copropietarios, el uso y el disfrute pleno del inmueble por un cotitular, lo que supone que no se encuentra limitado en su extensión e intensidad de uso, es decir, el uso no ha de ser proporcional a la propia cuota de propiedad, ya que la facultad de usar plenamente la cosa común, es de carácter solidario.
Es decir, si un copropietario usa la cosa común, no impidiendo el uso por el resto de copropietarios, aunque la use más que los otros e incluso la use continuamente sin excluir el uso del resto de los copropietarios, su uso es lícito. El hecho de que el referido uso de la cosa común sea único o sea proporcionalmente mayor que su cuota, no lo convierte en un uso ilícito.
Respecto al destino del inmueble el artículo 394 CC dispone que el uso del inmueble tiene que ser conforme a su destino, y ese destino de la cosa común será el pactado expresa o tácitamente por los copropietarios, o el que sea conforme a la naturaleza del inmueble.
El artículo 398 CC dispone que para la administración y el mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, por lo que es ilícito el uso por un copropietario de la cosa común que contravenga el uso acordado por la mayoría.
En ocasiones se excluye por la mayoría la facultad de uso solidario, estableciendo un uso por turnos, pero ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, ya que el uso indiscriminado por todos los condueños, supondría una disputa entre todos ellos, por lo que la utilización por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos continuos será considerada como una regla justa aplicable en aquellos casos que no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido entre todos.
La supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de todos los comuneros, ya que la mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente. Aún así, ese acuerdo mayoritario puede estar sometido a control judicial si resulta ser gravemente perjudicial a cualquier copropietario.
En conclusión, habrá de rechazarse toda pretensión de un copropietario de limitar el ejercicio por otro copropietario de su facultad de uso de un inmueble en común, cuando el uso, aunque beneficie a uno de ellos, no cause a los otros ningún perjuicio.
Manuel Dopazo Zorelle. Abogado. Doctor en Derecho.