El artículo 41 bis del reglamento del IRPF determina que se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de , al menos, tres años y se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas y para que la vivienda sea considerada como tal debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de la adquisición o terminación de las obras.
Por otra parte, el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF prevé que la venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia queda exenta del impuesto por la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto como consecuencia de su transmisión.
Por último, el apartado 3.a del citado artículo 33.4.b de la Ley del IRPF dispone que se entenderá que se transmite la vivienda habitual cuando ésta lo sea en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
A tenor de los citados prefectos legales se plantean dos cuestiones, una menos habitual que es la de aquella persona que antes de transcurrir los tres años de residencia continuada en su vivienda se traslade a una residencia para recibir cuidados por su estado de salud y la segunda cuestión que es más habitual, es la de aquellas personas que se trasladan a una residencia y abandonan su vivienda habitual y en ambos supuestos, transcurrido un periodo de tiempo y vista la adaptación a la residencia se acaba decidiendo poner a la venta la vivienda y en este escenario se discute si la ganancia que produce esa venta debe tributar o no en el IRPF, puesto que partiendo de la base que se trata de una persona mayor de 65 años o en la situación de dependencia descrita, resta por ver sí en el primer caso, (residencia inferior a tres años en su vivienda) y en el segundo caso ( traslado a una residencia por tiempo superior a dos años) se sigue considerando o no, vivienda habitual del contribuyente.
En el primer caso, la consulta de la DGT V1228-15 de 23 de abril aún no habiendo transcurrido el plazo de tres años de residencia continuada en la vivienda reconoció que los problemas de salud podrían ser una causa de exoneración del cumplimiento de este plazo, si dicha circunstancia quedara acreditada, es decir , habría que acreditar la necesidad del abandono de la vivienda habitual por motivos de salud y al mismo tiempo acreditar que la residencia escogida presta esos cuidados acordes con su estado de salud y todo ello obviamente justificado desde un punto de vista médico y sanitario para de esta forma considerar como vivienda habitual la transmitida, aún sin haber residido de forma continuada durante al menos tres años.
En el segundo caso, mucho más habitual, en el que tras haber residido muchos años en la vivienda habitual se traslada a una residencia por un periodo superior a dos años y se plantea si este traslado es causa o no justificada en el ámbito del IRPF para que se siga considerando vivienda habitual o no. Nos estamos refiriendo al traslado por envejecimiento ya que tal y como dispone la normativa si la venta se produce antes de transcurridos dos años se sigue considerando que la vivienda transmitida es la habitual y por tanto no tributa mientras que transcurridos más de dos años desde el traslado de la vivienda a la residencia, ya no se considera vivienda habitual y por tanto Hacienda exige su tributación, que suele ser de una cuantía muy elevada, dada cuenta que existe un importe incremento patrimonial cuando ha transcurrido un largo periodo de tiempo por la diferencia del valor de adquisición y de transmisión .
Al hilo de todo ello, se ha dictado la STS de 13 de febrero de 2023 en el ámbito del IRPF declarando que el hecho de que el contribuyente por circunstancias físicas resida temporalmente en una residencia geriátrica, ello no priva de la consideración de su vivienda como habitual a los efectos de una deducción prevista en el antiguo artículo 68 de la Ley del IRPF y por otra parte, también hay que aludir a la STS de 5 de mayo de 2023 que ha interpretado el apartado 3 del artículo 41bis del reglamento acerca de la condición de la vivienda habitual.
Dicho todo lo anterior, parece que aquella vivienda en la que ya no se vive desde hace más de dos años podría seguir considerándose como la habitual en el sentido que se consideraría como causa análoga justificada el ingreso del contribuyente en una residencia.
Uno de los motivos en los que se apoya Hacienda para exigir la tributación en estos casos es que el contribuyente se haya empadronado como residente en la residencia, ya que para disfrutar de atención médica se exige su empadronamiento para la asignación del centro de salud correspondiente.
Toda esta problemática que existe en el IRPF no se plantea en el ámbito del impuesto sobre sucesiones en Cataluña que prevé una reducción del 95% de la vivienda habitual cuando el heredero es el cónyuge o los hijos, ya que se prevé expresamente que no pierde la condición de vivienda habitual aquella que la tuvo en cualquier día de los diez anteriores a la muerte, limitación de diez años que no se aplica si el difunto tuvo su último domicilio en un centro residencial o sociosanitario.
Por último, también hay que tener en cuenta que la vivienda habitual en caso de fallecimiento disfruta de una reducción, a título de ejemplo en el Ayuntamiento de Barcelona, del 95% si se transmite a favor de ascendientes, cónyuge, pareja de hecho e hijos y se considera como tal, salvo prueba en contrario, aquella en la que figura el difunto empadronado y también dispone que si el difunto tenía su vivienda en otro domicilio del cual no es titular también tiene la consideración de vivienda habitual siempre y cuando no hayan pasado más de cinco años y no haya sido durante este tiempo cedida a terceros mediante contraprestación (arrendamiento) o si habiendo sido cedida a terceros lo fue a través de la bolsa de vivienda de alquiler social del Ayuntamiento, en cuyo caso, no se aplica el límite temporal de cinco años.
Barcelona, septiembre 2024.
Manuel Dopazo Zorelle. Abogado. Doctor en Derecho.